こんにちは！広報担当の大坪です。近畿圏は早くも梅雨入り。。。九州出身の私には、九州より速いなんて史上最速！？とたいそうな驚きです。地球さんの変化でしょうか？
地球と言えば、SDGsやカーボンニュートラル…日本と世界が約束し合った地球環境の改善取り組みは、今や私たち企業のみならず一般家庭にも大きく関係のある事柄になっています。
そこで今回は、最近急成長している市場である「再生住宅」「中古買取再販」について書いてみようと思います。
「再生住宅」や「中古買取再販」って？？
住宅取得を検討されている方は最近、よく耳にするキーワードではないでしょうか？
「再生住宅」も「中古買取再販」も、中古住宅を事業者が購入し、リフォームやリノベーションして今度は事業者が売主として販売するもので、商品として「再生住宅」と名付け、事業内容として「中古買取再販」と呼んでいるわけです。
当社では培ってきた施工技術や安全対策・デザイン力を注文住宅でお届けしたいと、住宅事業に参入したのですが、当然リフォーム・リノベーションもご縁を頂き手掛けています。
その際に感じるのはやはり、「家への思い」。長年住まわれている家や土地・場所には愛着もひとしおでしょう。
ご先祖代々引き継いで来られた家なのかもしれません。ご夫婦でお若い時に苦労された、努力と思い出の結晶なのかもしれません。
リフォームやリノベーションは、そんな大切な思いを未来へつなげる手段でもあると思っています。
感じるに、「再生住宅」と言うネーミングは、誰が最初に名付けたかはわかりませんが、そんな「家への思い」も汲み取る意図もあるのではないでしょうか。
ただ「古くてそのままでは住めない家に手を入れて再生させる」と言う側面だけでなく、以前の持ち主への敬意も忘れない。そんな気持ちで再生された住宅は、きっと住み心地もよいことでしょう。
なぜ「中古買取再販」は最近のびているのか？
中古を買い取ると言うことは、その事業者としては“売れないかもしれない”リスクを負います。それでもこれだけ市場が伸びているのには当然理由があるのです。
現代の現役世代の苦悩
人口減少、居住地密集
2023年2月下旬から、法務局に「相続土地国庫帰属制度」の相談窓口が開設されました。所有者が不明の土地が放置されている問題を解決するために設けられた制度ですが、“相続又は遺贈によって土地所有権を取得した “人が、土地の所有権を国庫に帰属させるための承認を申請できるものです。
どういうことかと言うと、まず土地を所有すれば相続時の相続税だけでなく、毎年の固定資産税がかかります。相続・遺贈で本来望まない土地を所有してしまった人にとってはかなりの重荷ですよね。土地を活用するにもそれなりの投資額がかかりますし遠方にいれば管理も大変でしょう、農地や山林であればなおさらです。中には土地境界が正しくわからない土地もあります。
このような、何等かの理由で土地の所有をしたくない・できない人がその土地を放置してしまうなどの問題がこれ以上増えないよう、負担金(算出方法あり)を一括で支払ってその土地を国に渡すので承認してね、と言う制度なのですが、これがかなりの反響なのだそうです。
それだけ土地を不要と思っている人が多い中、中古再販が活発になっている理由のひとつに、人口密集地の土地不足が関係していると考えられます。
子育て世代は職場や学校等の問題からどうしても田舎暮らしが難しい事が多いため、人口が多い都市部やその周辺ベッドタウンに居住地が集中します。子育てが終わっても、都市部暮らしが長ければ田舎へわざわざ居住地を変えるのも大変です。土地は有限ですから当然、家を持ちたくても希望エリアに物件が無い、と言う状況が生まれます。
時代が進み農家や地主が減り、勤め人が現役世代のほとんどを占めるようになった現代では、地方で分散して暮らすのが難しいともいえるでしょう。
半面、子育て終了や介護で地元へ戻ったり転勤になった等、様々な理由で家を売って住宅地から去る人もいます。それは当然中古物件となるわけですが、「人生で一番高い買い物」と言われる住宅購入ですから、買う側からすれば当然できるだけ美しくしっかりした家を求めるため、中古物件は新築ほど簡単には売れません。特に人口減少の現代ですから、買い手自体が昔より少ないのです。
しかしそこで事業者が買ってくれたら？売主が自費でリフォーム・リノベーションして売りだしても、その費用を上乗せした価格で売れるとは限りません。事業者が買い取ってくれることで売主は大助かりというわけです。
そして買い取った事業者はリフォーム・リノベーションを施し建物価値を高めた状態で、買った時より高く売り、利益を出します。
事業者から見れば中古買取再販はたしかにリスクを負うのですが、仮に分譲地として広大な土地を仕入れて新築建築費をかけて何棟も売り出すよりは、よっぽど低リスク・低予算で成り立つ事業です。
そして買い手にも、一定の条件に当てはまる中古買取再販物件であれば不動産取得税が減額されるなどのメリットがあります。
このように、中古再販は売手・買手双方にメリットが大きい商取引なのです。
苦しくなる一方の懐事情
中古買取再販業界が伸びている背景には、土地不足だけではなく現代の経済状況も大きく影響しているでしょう。
この３０年、日本の会社員給与は上がっていないどころか、物価上昇を考えればむしろ下がっていると言えます。人口減少による働き手不足・高齢化によって、税金等の給与控除も増える一方です。(今年に入って賃上げの動きが一部で活発化してきてはいるようですが。。。)
そんな中、人口密集地の土地価格も建材も…何もかもが上がっているこのご時世、「土地を購入して家を建てよう！」と考えてその通り実行できる人は昔に比べて少ないのは明らかです。家を維持するのはとてもお金がかかります。それならば賃貸で良いという考えが増えるのは当然のことでしょう。
核家族であれば、マンションでも十分と思うことも多いでしょう。前述の「相続土地国庫帰属制度」の反響が大きいのも、経済状況・人口減少とつながっているのではないかと思います。
そもそも既築住宅のストックが
中古再販の伸びにはほかにも理由が考えられます。
既出の人口減少とも絡みますが、既築住宅数の増加です。人口が減っているのですから当然、すでにある家の数に対して住む人が減っています。そこで自動的に中古買取再販が増えているのです。
解体してしまえば良いじゃないかと思われるかもしれませんが、昭和の高度成長期に建築した建物には、アスベストを包有しているなど解体に大変手間を要す建物であることも多々あります。
そうでなくても解体には当然費用がかかります。そのまま売れるのであれば売主にとってはメリットです。
また、SDGs、特にカーボンニュートラルの観点から、近年では木造建築を推奨する流れが起こっています。その中で、新たに建てるより「再利用」を進める動きが活発化するのは当然と言えます。
コロナウイルスや戦争の影響による様々な資材価格の爆上がり、供給の停止も引き続き影響しており、今は「新築より中古再利用が望ましい時代」とも言えるのではないかと思います。
他には？
いろいろ複雑に絡み合った問題を挙げてきましたが、「中古買取再販」が伸びているもっと単純な理由は何があるでしょうか。
例えば「再建築不可」の土地とそこに建つ建物。あまり耳にしないかもしれませんが、昔ながらの街・住宅街などには割と多くあります。文字の通り今後再び家を建築することができない土地のことで、今ある建物を解体しても、新しい建物は建築基準法や消防法に則した条件で建築することができないため、このままではもう家は建てられません、とされている土地です。
分筆(土地を分けて所有権登記すること)が繰り返されたり建築基準法等の法規が更新されたり、様々な要因が重なり再建築不可の土地が出来上がってしまいます。
こうした家はなかなか売れません。しかし事業者が買い取りリノベーションを施せば、逆に付加価値に早変わり！と言うことも起こります。
例えば京都によくある袋地奥の町家物件などは、歴史的価値も加わり私のような庶民には到底手の出ないお値段で(泣)見かけることが稀にあります。(町家リノベには様々な知識・経験が必要で費用も高額なため、宿泊施設や飲食店に利用される例の方が圧倒的に多いとは思いますが。)
前述の「相続土地国庫帰属制度」は、再建築不可物件の相談も多いかもしれませんね。
また、いわゆる「事故物件」も買取再販になることがあります。買い手が気にならないのであればかなりお得な物件となるわけですが、絶対嫌！な方は購入前に確認してくださいね。
最後に
注文住宅のWEBサイトで何を書いてる？と思われるかもしれませんが、安心してください！TAKAYASUではリフォーム・リノベーションも喜んでお引き受けしています！中古物件を購入され、リフォーム・リノベはご自分で、の方は大・大・大歓迎です！図面だけではなく、デザインパースで内装のご提案をしていますよ。
当社グループの不動産部門にて中古物件の仲介もお引き受けしておりますので、一括相談もぜひお待ちしております！
建築・不動産の両方の観点から個人的なひとりごとを言えば、家を買うなら「中古購入＆自分でリノベーション」一択です。
新築は入居した瞬間もしくは建てて１年後から建物価値が下がり、いつかはゼロになります。買取再販(リノベ済物件)は自分の考えを反映できません、建売と同じですね。ならば、すでにある程度価値が下がっている中古を買い自分の好きなようによみがえらせる、私が家を買うならこうします。
あなたのお考えはいかがですか？
